Vendita di un appartamento: riduzione di prezzo se i due ‘posti auto’ non sono reali

Possibile la riduzione del prezzo se l’immobile oggetto di compravendita risulta difforme da quello oggetto dell’accordo intercorso tra venditore e acquirente. Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 31391 del 2 dicembre 2025 della Cassazione), i quali hanno preso in esame il contenzioso relativo alla cessione di un appartamento di circa 60 metri quadrati ‘arricchito’ da una piccola cantina e, soprattutto, da due ‘posti auto’ nel parcheggio seminterrato del palazzo.
Decisivo proprio il riferimento ai due ‘posti auto’. Il compratore ha appurato che non vi era materialmente la possibilità di parcheggiare due vetture. Legittima, quindi, la riduzione del prezzo, riduzione riconosciuta per il minore valore derivante dalla riduzione funzionale ascrivibile alla responsabilità del promittente venditore.
In generale, quindi, in caso di vendita di bene immobiliare mancante delle qualità promesse e funzionalmente difforme rispetto agli accordi contrattuali, la tutela del compratore comprende l’azione quanti minoris per ottenere la riduzione del prezzo corrispondente al minor valore derivante dalla riduzione funzionale, anche tenendo presente che il compratore può comunque avere interesse a mantenere in capo a sé la proprietà del bene.
Analizzando la specifica vicenda, è emerso che il compratore , una volta sborsato il prezzo pattuito – cioè 260mila euro – e avuto in consegna l’appartamento, ha lamentato l’inutilizzabilità dell’area al piano interrato destinata a parcheggio di due vetture, inutilizzabilità dovuta alle anguste dimensioni e agli impedimenti connessi alla struttura. Di conseguenza, egli ha chiesto di vedere riconosciuto l’inadempimento del venditore, con conseguente riduzione del prezzo.
Per i giudici di merito, le obiezioni sollevate dal compratore sono legittime: così, il venditore si ritrova condannato a versare 21mila e 500 euro – corrispondente al minore valore dell’immobile derivante dalla riduzione funzionale – al compratore, poiché si è appurato che il piano seminterrato era strutturalmente incompatibile con la promessa destinazione a parcheggio di due vetture e, quindi, il bene promesso in vendita era difforme da quello trasferito.
Questa visione viene condivisa e confermata dai magistrati di Cassazione, i quali aggiungono che non sono pertinenti neanche le deduzioni, sollevate dal venditore, in ordine al fatto che la vendita fosse stata fatta a corpo, perché la riduzione del prezzo non è stata riconosciuta in ragione di una minore superficie venduta, ma perché strutturalmente incompatibile col parcheggio di due vetture.
Tirando le somme, il bene immobile trasferito è risultato difforme da quello oggetto dell’accordo intercorso tra le parti. Di conseguenza, la riduzione del prezzo è stata riconosciuta, come detto anche in Appello, per il minore valore derivante dalla riduzione funzionale, ascrivibile alla responsabilità del promittente venditore.
Sacrosanto parlare di vendita mancante delle qualità promesse – seminterrato idoneo al parcheggio di due vetture – e sacrosanto riconoscere all’acquirente la relativa riduzione del prezzo.